Où est l'entourloupe ?

[adol]

Donne moi le nom et le cout, car celles que je connais c'est 3% du cout du loyer.

J'en ai une chez mon gestionnaire de bien à 1,68% du loyer qui comprend la garantie loyer, la prise en charge des frais d'expulsion et la remise en état de l'appart en cas de dégradation.

Attention par contre, suite à la loi Boutin ou Bachelot je ne sais plus, on ne peut pas demander ET un garant ET l'assurance loyer impayé.

[adol]

A Paris, il y a un prix de marché des appartements, si tu demandes au locataire de le prendre en charge en plus, il va voir ailleurs.

Ou bien  il te demande une remise de loyer de 3%.
donc c'est une baisse de rentabilé de 3%
Déjà que le rendement est devenu très faible.......il avoisine les 2%...... avant impots.

Comment tu calcules tes 2% de rendement ? Il y a plein de manière de voir le rendement d'un investissement locatif, dans le cas d'un appartement il faut intégrer la plu value à la revente, dans la mesure où c'est du capital garanti au moins à Paris où en dépit de quelques fluctuations le marché reste haussier.


La seule question que l'on se pose tous, c'est de savoir à quel niveau se situe le plafond à Paris. J'ai acheté mon appartement à 3 fois le prix auquel les précédents l'avaient acheté en 98 (il n'y pas si longtemps donc), je ne conçois pas une demie seconde que dans 15 ans il se vendra 3 fois le prix auquel je l'ai acheté (où même deux fois d'ailleurs).

[telonioos]

Cela dit, tu ne serais pas le premier à ne rentrer que le weekend.
Tu peux pas louer une piaule à un étudiant histoire de compenser un studio?

Non, pas possible de louer une chambre, on est dans un petit bled, à 15 bornes de Narbonne, qui n'est pas du tout une ville étudiante.
Mais on va regarder pour louer la maison, voir ce qu'on peut espérer en tirer.

[telonioos]

Encore une fois Vincent

Est-ce toi qui a fixé le prix de vente et sur quoi t'es-tu appuyé pour le définir ?
Ce que je craint c'est que tu ai surestimé le prix parce que tu as tout refait dedans et que tu y a passé beaucoup de temps, ce qui, a tes yeux justifie une plus-value mais pas obligatoirement pour l'acheteur qui en plus a du mal a trouver un financement auprès des banques.

J'ai vécu tout ça et après 2 ans, je viens juste de signer le compromis devant notaire a un prix inférieur de + de 20% au prix ou j'ai payé ma maison et ce malgré les travaux effectués (création d'une salle d'eau et d'une penderie contigus a la chambre des parents).

Un bon point, les taux des prêts immobiliers semblent redescendre, mais pour combien de temps.

Jérôme

'lut,

On s'est basé sur les prix pratiqués dans le village et les villages alentours, et on s'est basé sur les estimations que nous ont donné 2 agences. Et on s'est tenu dans le milieu de la fourchette.

[telonioos]

Pour connaitre le bon prix de vente, les notaires ont tous accès à la base de données qui répertorie toutes les ventes dans le même quartier.
C'est le SEUL moyen de connaitre le véritable montant des dernières transactions. N'importe quel notaire a accès à cette base de données qui est autrement plus fiable que celles des agences immobilières qui ont tendance à dire n'importe quoi en fonction de leur seul intérêt.

Une fois connu le montant des transactions, il suffit de demander entre 10 et 20% au dessus pour se garder une marge de négociation suffisante et bien préciser qu'on est pas pressé pour éviter les pressions des acheteurs.

De cette manière, j'ai toujours vendu mes appartements très au dessus de ce que les agences immobilières m'annonçaient.

C'est effectivement une bonne solution que de passer par un notaire. Il est vraiment au fait des prix pratiqués.
On attend d'ailleurs sa venue chez nous pour qu'il nous donne son avis.

Sinon, tu connais PolyExpert ? Déjà eu à faire à eux ?

[telonioos]

Sur ce genre de marché c'est difficile de fixer un prix, une bonne manière de faire je pense, c'est de te placer dans la peau d'un acheteur avec un budget donné, autour du prix auquel tu imagines vendre ta maison, et de voir dans la région ce que tu as pour ce prix la. A partir de la tu vois comment se positionne ton bien par rapport à l'offre disponible par ailleurs, et tu ajustes ton prix.

C'est un peu comme ça qu'on a procédé, en regardant le prix du marché aux alentours, et en se disant quel prix on souhaiterait mettre dans une maison comme ça.

Cela dit, j'ai quand même l'impression qu'au final, ça n'est pas un problème de prix notre vente, mais plutôt de contexte, pas forcément très favorable dans ce département.
Peut-être que je me trompe, j'aimerais bien d'ailleurs...

[telonioos]

Comment tu calcules tes 2% de rendement ? Il y a plein de manière de voir le rendement d'un investissement locatif, dans le cas d'un appartement il faut intégrer la plu value à la revente, dans la mesure où c'est du capital garanti au moins à Paris où en dépit de quelques fluctuations le marché reste haussier.


La seule question que l'on se pose tous, c'est de savoir à quel niveau se situe le plafond à Paris. J'ai acheté mon appartement à 3 fois le prix auquel les précédents l'avaient acheté en 98 (il n'y pas si longtemps donc), je ne conçois pas une demie seconde que dans 15 ans il se vendra 3 fois le prix auquel je l'ai acheté (où même deux fois d'ailleurs).

Une question qu'a soulevée Lorenzo, et qui me tracasse...

Si je quitte ma maison pour aller habiter ailleurs, et que je loue ma maison, du coup, elle n'est plus ma résidence principale.
Jusque là j'ai bon ?
Si ensuite, au bout de 2 ou 3 ans, je la vends. Que se passe-t-il ? Je suis imposé sur une éventuelle plus-value ?
Les crédits d’impôts que j'ai touché jusqu'à présent sur cette maison, devrais-je les rembourser ?

Questions naïves pour certains, mais j'avoue que pour moi, c'est le flou complet...  

[mightydwarf]

Oui pour la plus-value.
Les crédits d'impôt je ne sais pas.

[telonioos]

Comment est calculée la plus-value ?
Sur le prix d'achat initial seulement ou bien il est tenu compte des travaux réalisés dans la maison ?

[mightydwarf]

Désolé, je ne puis te répondre sur ce point.
Notaire?

[adol]

Une question qu'a soulevée Lorenzo, et qui me tracasse...

Si je quitte ma maison pour aller habiter ailleurs, et que je loue ma maison, du coup, elle n'est plus ma résidence principale.
Jusque là j'ai bon ?
Si ensuite, au bout de 2 ou 3 ans, je la vends. Que se passe-t-il ? Je suis imposé sur une éventuelle plus-value ?
Les crédits d’impôts que j'ai touché jusqu'à présent sur cette maison, devrais-je les rembourser ?

Questions naïves pour certains, mais j'avoue que pour moi, c'est le flou complet...  :confused:

Ouo et non sur la plus value, pour le crédit d'impot aucune idée par contre. Mais en principe général sur le crédit d'impot et sauf cas de fraude sur la période donnée, le crédit d'impot est acquis sur l'exercice fiscal correspondant.

Oui pour la plus value d'un coté ça n'est plus ta résidence principale. La loi est claire la dessus : "le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la vente. ". La loi prévoit bien le délai de vente entre ton départ du logement et sa vente mais à la condition expresse que celui ci ne soit pas loué pendant cette période.

Et non car le dispositif a changé cette année, et la loi prévoit bien le cas d'un vendeur qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale. Ce qui serait ton cas si tu loues un logement en attendant de vendre ta maison et que tu loues ton ancienne maison en attendant de la vendre.

La condition à remplir est que le produit de la vente soit utilisé intégralement pour acheter ta nouvelle résidence principale. L'histoire ne dit pas ce qui se passe si tu n'en utilises qu'une partie, mais je pense que tu paieras un impôt sur le différentiel. L'achat de la nouvelle doit se faire dans les 24 Mois qui suivent la vente de la précédente.

[CC44]

Une question qu'a soulevée Lorenzo, et qui me tracasse...

Si je quitte ma maison pour aller habiter ailleurs, et que je loue ma maison, du coup, elle n'est plus ma résidence principale.
Jusque là j'ai bon ?
Si ensuite, au bout de 2 ou 3 ans, je la vends. Que se passe-t-il ? Je suis imposé sur une éventuelle plus-value ?
Les crédits d’impôts que j'ai touché jusqu'à présent sur cette maison, devrais-je les rembourser ?

Questions naïves pour certains, mais j'avoue que pour moi, c'est le flou complet...  :confused:

Je ne saurais pas te dire. Le mieux est que tu demandes aux impôts, ils te diront.
Sinon, si tu loues, n'oublie pas que tu devras tenir compte de ton locataire qui devient acheteur privilégié mais c'est une formalité.
Sinon, pour e qui est des impôts, faut pas non plus s'affoler car s'il y en a c'est qu'il y a une masse taxable.

[Kaneda]

A Paris, il y a un prix de marché des appartements, si tu demandes au locataire de le prendre en charge en plus, il va voir ailleurs.

Ou bien  il te demande une remise de loyer de 3%.
donc c'est une baisse de rentabilé de 3%
Déjà que le rendement est devenu très faible.......il avoisine les 2%...... avant impots.

N'importe quoi !
Comme si il y avait trop d'appartements à louer à Paris.
C'est la loi de l'offre et de la demande et à Paris c'est encore le propriétaire qui fait la loi jusqu'à preuve du contraire

[Kaneda]

C'est effectivement une bonne solution que de passer par un notaire. Il est vraiment au fait des prix pratiqués.
On attend d'ailleurs sa venue chez nous pour qu'il nous donne son avis.

Sinon, tu connais PolyExpert ? Déjà eu à faire à eux ?

Je connais un peu Polyexpert pour les avoir pratiqués et ma femme est courtier en assurances  

PS: Juste un conseil: Liste bien toutes les questions que tu te poses par écrit puis tu les poseras à ton notaire. C'est le meilleur moyen de ne rien oublier et d'être bien conseillé.

En ce qui concerne les évaluations faites par des agences immobilières il faut être très prudent. Certaines ne savent pas bien vendre et veulent faire tourner leur stock. Elles auront intérêt à systématiquement dévaloriser ton bien pour vendre vite.
D'autres te diront n'importe quoi pour se valoriser et ta maison restera trop longtemps en vente ce qui n'est pas bon.
Là encore, valide avec ton notaire le montant effectif des dernières ventes réalisées.Ca te donnera une idée de la validité des évaluations faites par les agences et  en te renseignant un peu, tu pourras aussi savoir combien de temps elles sont restées en vente (petite enquête de voisinage)

[LORENZO]

N'importe quoi !
Comme si il y avait trop d'appartements à louer à Paris.
C'est la loi de l'offre et de la demande et à Paris c'est encore le propriétaire qui fait la loi jusqu'à preuve du contraire

Tu es propriétaire ou locataire à Paris de quoi pour vouloir nous parler avec une telle autorité.

[Kaneda]

J'ai juste un peu plus d'expérience que toi manifestement.

[LORENZO]

                 
Comment tu le sais , tu n'a pas répondu à ma question précédente.

Alors parles-nous de ton expèrience de vétérant..........

Dernière édition par LORENZO le 03 Juil 2012 à 23:27, édité 1 fois.

[Kaneda]

Je t'ai répondu mais tu ne sais pas lire (ou tu ne veux pas comprendre ce qui revient au même)

[LORENZO]

Oui a coté de la question c'est très très facile......
Désolè Vincent, je quite ce fil, j'ai autre chose à faire que de perdre mon temps avec des ..........

Il y a de hautes personnalités qui vont t'insufler la solution à tes problèmes et ils en savent très long.......  
Je ne suis pas à leur niveau.....
De toute facon l'entourloupe et fini et celà rique de tourner au vinaigre......  

Je te souhaite bon courage pour passer sereinement l'éprreuve qui t'arrive dans les meilleures conditions

Et à plus tard ailleurs..

[CC44]

 :mrgreen:  :mrgreen:  :mrgreen:  :mrgreen:  :mrgreen:  :mrgreen:  :mrgreen:  :mrgreen:  
Comment tu le sais , tu n'a pas répondu à ma question précédente.

Alors parles-nous de ton expèrience de vétérant..........

car c'est en vétérant qu'on devient vétéran!